Kalkulačka splátky hypotéky

Jak vysoká bude splátka hypotéky

Měsíční splátka hypotéky se počítá jako anuitní splátka: po celou dobu fixace je stejná a mění se jen její vnitřní rozdělení. Na začátku jde větší část na úrok a menší na jistinu, ke konci je to naopak. Splátka závisí na výši úvěru, úrokové sazbě a době splatnosti — a prodloužení splatnosti sice splátku sníží, ale celkové přeplacení zvýší.

Úroková sazba je v kalkulačce vstupem, nikoli pevným číslem. Sazby se mění průběžně a liší se banka od banky, takže jakákoli „sazba roku 2026" by byla nepřesná už za týden.

Jak výpočet probíhá

1. Jistina. Výše úvěru, tedy kupní cena minus vlastní zdroje.
2. Měsíční úroková míra. Roční sazba dělená dvanácti.
3. Počet splátek. Doba splatnosti v letech krát dvanáct.
4. Anuitní splátka. Jistina krát měsíční úroková míra, dělená rozdílem jedné a měsíční míry umocněné na záporný počet splátek.
5. Celkem zaplaceno. Splátka krát počet splátek. Rozdíl proti jistině je přeplacení.
6. LTV. Poměr úvěru k hodnotě zástavy v procentech.

Limity ČNB: dnes už jen jeden

Česká národní banka může bankám stanovit horní hranice tří úvěrových ukazatelů. V roce 2026 je závazný pouze jeden. Horní hranice LTV činí 80 %, a u žadatele mladšího 36 let, který si pořizuje nemovitost k vlastnímu bydlení, 90 %. U manželů stačí, když podmínku věku splní jeden z nich.

Ukazatele DSTI a DTI jsou deaktivované. DSTI, tedy poměr měsíčních splátek k čistému příjmu, ČNB nestanovuje od roku 2023, DTI, tedy poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu, od roku 2024. To ale neznamená, že příjem nikdo nezkoumá — banky si vlastní příjmové limity nastavují dál a bývají přísnější než někdejší regulace. Kalkulačka proto oba ukazatele počítá jako orientaci, ne jako podmínku.

Zákon bankám umožňuje horní hranici v malém rozsahu překročit: až u 5 % objemu úvěrů poskytnutých za čtvrtletí. Jde ale o kvótu banky, kterou musí zdůvodnit, nikoli o nárok žadatele. Kdo počítá s tím, že „výjimka se najde", plánuje si vlastní zdroje podle cizího rozpočtu.

Proč se vaše číslo může lišit

Nejčastější rozdíl vzniká u hodnoty zástavy. LTV se nepočítá z kupní ceny, ale z ceny stanovené odhadcem banky, a ta bývá nižší. Rozdíl mezi oběma čísly musíte doplatit z vlastních zdrojů.

Druhý zdroj rozdílu je fixace. Anuitní splátka platí jen po dobu, na kterou máte sazbu zafixovanou. Po jejím skončení banka nabídne novou sazbu a splátka se změní — u dlouhého úvěru se to stane několikrát.

Kalkulačka dále nepočítá poplatky za poskytnutí úvěru a za odhad, pojištění nemovitosti, které banky vyžadují, ani životní pojištění, kterým část z nich podmiňuje lepší sazbu. Neřeší mimořádné splátky, státní podporu ani daňový odpočet úroků. U refinancování stávajícího úvěru zajištěného stejnou nemovitostí se navíc horní hranice LTV neuplatní, pokud nová částka nepřevýší zůstatek jistiny.

Aktuální podobu úvěrových ukazatelů najdete na stránkách ČNB.

Časté dotazy

Kolik musím mít vlastních zdrojů? Alespoň 20 % hodnoty zástavy, protože horní hranice LTV je 80 %. Žadatel mladší 36 let pořizující vlastní bydlení vystačí s 10 %.

Co znamená anuitní splátka? Splátku, která je po celou dobu fixace stejná. Skládá se z úroku a úmoru a jejich poměr se v čase mění, ale součet zůstává konstantní.

Zkoumá banka můj příjem, když DSTI a DTI neplatí? Ano. ČNB tyto ukazatele jako závazné limity nestanovuje, ale posouzení schopnosti splácet je zákonnou povinností banky a její vlastní pravidla bývají přísná.

Vyplatí se kratší splatnost? Kratší splatnost znamená vyšší měsíční splátku, ale výrazně nižší celkové přeplacení. Rozhoduje tedy to, jak vysokou splátku unese váš rozpočet.